Jak uzyskać 1.826 zł przychodu pasywnego miesięcznie

Od razu konkrety bez zbędnego wstępu:

29 grudnia 2016 kupiłem 3-pokojowe mieszkanie na warszawskim Gocławku za kwotę 320.000 zł. Zakup został sfinansowany kredytem, którego bank udzielił mi w kwocie 374.000 zł. Warunkiem udzielenia kredytu było udokumentowanie wniesienia wkładu własnego w kwocie 32.000 zł (czyli 10% ceny mieszkania, a nie wartości całej inwestycji). Po podpisaniu aktu notarialnego i przedstawieniu w banku dowodu wpłaty na rzecz sprzedającego kwoty wkładu własnego, bank przelał do sprzedającego 288.000 zł, a do mnie trafiło w gotówce 86.000 zł, za które jestem zobowiązany wykonać remont w terminie 6 miesięcy.

Warto zwrócić uwagę na to, że bank wymaga ode mnie wykonania remontu we wskazanym w kosztorysie remontowym zakresie, a nie dokładnie za udzieloną mi kwotę. Banki na ogół nie wymagają rozliczeń na podstawie faktur, a jedynie na podstawie zdjęć lub oględzin dokonanych przez pracownika banku. Pozwala to zaoszczędzić część środków z kredytu na remont, czym można sobie zwrócić dużą część poniesionego wkładu własnego. Wówczas finansowanie bankowe de facto wyniesie blisko 100% LTV.

Muszę wspomnieć, że finansowanie tego rodzaju możliwe było dzieki temu, że wybrałem bank, który akceptuje operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego wybranego przez klienta. Na mieszkanie na Gocławku miałem zrobiony operat szacunkowy na kwotę 406.000 zł.

Warto zatem skorzystać z usług (1) zaufanego doradcy kredytowego, który znajdzie tego rodzaju ofertę w banku oraz z (2) rzeczoznawcy majątkowego, który zgodzi się zrobić operat na podstawie górnych widełek cenowych w danej lokalizacji. Jeśli potrzebowałbyś dostępu do moich specjalistów w tym temacie, możesz śmiało napisać pod adres: kontakt@wgproperty.pl.

Kredyt na 92% LTV

Finansowanie mieszkania na Gocławku
Cena mieszkania	320.000 zł
Kwota udzielonego kredytu, w tym:	374.000 zł
- środki na mieszkanie	288.000 zł
- środki na remont	86.000 zł
Wkład własny (10% ceny mieszkania)	32.000 zł

Bank policzył kwotę kredytu następująco:

406.000 zł – wartość nieruchomości wg mojego operatu szacunkowego

320.000 zł – cena nabycia nieruchomości

32.000 zł – 10% ceny nabycia nieruchomości, jako wymagany wkład własny

406.000 zł (wartość z operatu) – 32.000 zł (10% ceny nabycia jako obowiązkowy wkład własny) = 374.000 zł

Warto zauważyć, że w moim przypadku bank wziął jako podstawę dla obliczenia 10% wkładu własnego cenę nabycia, a jako wartość do ustalenia 100% LTV wartość z operatu szacunkowego. Dzięki takiemu zabiegowi, bank sfinansował 100% kosztów remontu obliczonych na 86.000 zł. Jest to rozwiązanie niezwykle rzadko stosowane przez banki, zwykle dostałbym 90% ceny nabycia mieszkania i 90% oszacowanych kosztów remontu. Dzięki temu uzyskałem kredyt na ok. 92% LTV.

Plan inwestycyjny: 5 czy 6 pokoi?

Mieszkanie na Gocławku planuję podzielić na 5 lub 6 pokoi. Podział na 5 jest dla mnie w zupełności satysfakcjonujący, ponieważ daje mi aż 9,37% zwrotu z inwestycji (ROI) oraz 1.826 zł miesięcznych dochodów na rękę przed opodatkowaniem (cashflow).

W wersji z 5 pokojami cenę za pokój szacuję na 750 zł, a z 6 pokojami na 700 zł (z uwagi na mniejsze pokoje i niższy komfort mieszkania z jednym lokatorem więcej na takiej samej powierzchni).

Wynik finansowy w wersji z 6 pokojami:

taki kalkulator możesz pobrać TUTAJ

W wersji 6-pokojowej remont oszacowałem na 60.000 zł. Wyższy koszt niż w wersji 5-pokojowej wynika z tego, że aby zrobić szósty pokój, konieczne będzie wyburzenie ściany łazienkowej i przedłużenie korytarza. Będzie się to wiązało z przebudową instalacji grzewczej, która biegnie przy ścianie dzielącej łazienkę i pokój do podziału.

Decydując się na 6 pokoi konieczne będzie także zrobienie dwóch w pełni wyposażonych łazienek: z kabiną prysznicową, umywalką, szafką na 3 osoby i WC. W wersji 5-pokojowej wystarczy oryginalna łazienka z osobnym WC, z tym, że w łazience powstanie dodatkowa toaleta a wanna zostanie zamieniona na prysznic.

Wstępny plan podziału mieszkania na 6 pokoi:

W wersji 5-pokojowej zamiast pokoi nr 4 i 5 będzie jeden pokój. Zaoszczędzi to kłopotów z pomniejszaniem łazienki, ale obniży też miesięczne dochody. Wszystko jest kwestią kalkulacji i indywidualnych preferencji.

Osobiście wolę mieć nieco niższe dochody, ale stabilniejszy najem. W pokojach o powierzchni 6m2 spodziewałbym się większej rotacji, mimo że podpisuję umowy na czas określony na rok. Ludzie czując się niekomfortowo będą kombinować, jak zmienić lokum przy pierwszej nadarzającej się okazji.

Wynik finansowy w wersji z 5 pokojami:

taki kalkulator możesz pobrać TUTAJ

Podsumowanie inwestycji:

Aby zrealizować inwestycję na Gocławku potrzebna była zdolność kredytowa na 374.000 zł oraz gotówka w wysokości ok. 70.000 zł (z czego dużą część można odzyskać oszczędzając część środków, które bank wypłacił na remont). Mieszkanie przyniesie ok. 22.000 zł rocznego dochodu, czyli gotówka zwróci się w nieco ponad 3 lata. Rentowność inwestycji wyniesie ok. 9% przy podziale na 5 pokoi, na który raczej się finalnie zdecyduję.

Dochód miesięczny na czysto w takim układzie wyniesie 1.826 zł, a w pełni pasywny przchód - w przypadku oddania mieszkania w zarządzanie zewnętrznej firmie - wyniesie ok. 1.400 zł miesięcznie.

Poniższa tabela opracowana na podstawie danych z Gocławka może być pomocna przy podejmowaniu decyzji na ile pokoi podzielić mieszkanie:

	6 pokoi	5 pokoi
ROI	10,43%	9,42%
Cashflow	2.232 zł	1.826 zł
Koszt remontu	60.000 zł	50.000 zł
plusy	większy dochód z najmu miesięcznie	bardziej stabilny najem, mniejsze koszty obsługi, większy komfort dla najemców = lepsi najemcy
minusy	Kłopotliwy podział mniejszego pokoju, większa rotacja najemców, większe koszty obsługi	Mniejsze miesięczne dochody z najmu, jeden najemca mniej = mniejsza dywersyfikacja