- Back to Home »
- Jak uzyskać 1.826 zł przychodu pasywnego miesięcznie
Od razu konkrety bez zbędnego wstępu:
29 grudnia 2016 kupiłem 3-pokojowe mieszkanie na warszawskim Gocławku za kwotę 320.000 zł. Zakup został sfinansowany kredytem, którego bank udzielił mi w kwocie 374.000 zł. Warunkiem udzielenia kredytu było udokumentowanie wniesienia wkładu własnego w kwocie 32.000 zł (czyli 10% ceny mieszkania, a nie wartości całej inwestycji). Po podpisaniu aktu notarialnego i przedstawieniu w banku dowodu wpłaty na rzecz sprzedającego kwoty wkładu własnego, bank przelał do sprzedającego 288.000 zł, a do mnie trafiło w gotówce 86.000 zł, za które jestem zobowiązany wykonać remont w terminie 6 miesięcy.
Warto zwrócić uwagę na to, że bank wymaga ode mnie wykonania remontu we wskazanym w kosztorysie remontowym zakresie, a nie dokładnie za udzieloną mi kwotę. Banki na ogół nie wymagają rozliczeń na podstawie faktur, a jedynie na podstawie zdjęć lub oględzin dokonanych przez pracownika banku. Pozwala to zaoszczędzić część środków z kredytu na remont, czym można sobie zwrócić dużą część poniesionego wkładu własnego. Wówczas finansowanie bankowe de facto wyniesie blisko 100% LTV.
Muszę
wspomnieć, że finansowanie tego rodzaju możliwe było dzieki temu,
że wybrałem bank, który akceptuje operat szacunkowy sporządzany
przez rzeczoznawcę majątkowego wybranego przez klienta. Na
mieszkanie na Gocławku miałem zrobiony operat szacunkowy na kwotę
406.000 zł.
Warto zatem skorzystać z usług (1) zaufanego doradcy
kredytowego, który znajdzie tego rodzaju ofertę w banku oraz z (2) rzeczoznawcy majątkowego, który zgodzi się zrobić operat na
podstawie górnych widełek cenowych w danej lokalizacji. Jeśli
potrzebowałbyś dostępu do moich specjalistów w tym temacie,
możesz śmiało napisać pod adres: kontakt@wgproperty.pl.
Kredyt na 92% LTV
Finansowanie mieszkania na Gocławku
| |
Cena mieszkania | 320.000 zł |
Kwota udzielonego kredytu, w tym: | 374.000 zł |
- środki na mieszkanie | 288.000 zł |
- środki na remont | 86.000 zł |
Wkład własny (10% ceny mieszkania) | 32.000 zł |
Bank
policzył kwotę kredytu następująco:
406.000
zł – wartość nieruchomości wg mojego operatu szacunkowego
320.000
zł – cena nabycia nieruchomości
32.000
zł – 10% ceny nabycia nieruchomości, jako wymagany wkład własny
406.000
zł (wartość z operatu) – 32.000 zł (10% ceny nabycia jako obowiązkowy wkład własny) = 374.000 zł
Warto
zauważyć, że w moim przypadku bank wziął jako podstawę dla
obliczenia 10% wkładu własnego cenę nabycia, a jako wartość do
ustalenia 100% LTV wartość z operatu szacunkowego. Dzięki takiemu
zabiegowi, bank sfinansował 100% kosztów remontu obliczonych na
86.000 zł. Jest to rozwiązanie niezwykle rzadko stosowane przez
banki, zwykle dostałbym 90% ceny nabycia mieszkania i 90%
oszacowanych kosztów remontu. Dzięki temu uzyskałem kredyt na ok.
92% LTV.
Plan inwestycyjny: 5 czy 6 pokoi?
Mieszkanie
na Gocławku planuję podzielić na 5 lub 6 pokoi. Podział na 5 jest
dla mnie w zupełności satysfakcjonujący, ponieważ daje mi aż 9,37%
zwrotu z inwestycji (ROI) oraz 1.826 zł miesięcznych dochodów na
rękę przed opodatkowaniem (cashflow).
W wersji z 5 pokojami cenę za pokój szacuję na 750 zł, a z 6
pokojami na 700 zł (z uwagi na mniejsze pokoje i niższy komfort
mieszkania z jednym lokatorem więcej na takiej samej powierzchni).
Wynik
finansowy w wersji z 6 pokojami:
![]() |
taki kalkulator możesz pobrać TUTAJ |
W
wersji 6-pokojowej remont oszacowałem na 60.000 zł. Wyższy koszt
niż w wersji 5-pokojowej wynika z tego, że aby zrobić szósty
pokój, konieczne będzie wyburzenie ściany łazienkowej i
przedłużenie korytarza. Będzie się to wiązało z przebudową
instalacji grzewczej, która biegnie przy ścianie dzielącej
łazienkę i pokój do podziału.
Decydując
się na 6 pokoi konieczne będzie także zrobienie dwóch w pełni
wyposażonych łazienek: z kabiną prysznicową, umywalką, szafką
na 3 osoby i WC. W wersji 5-pokojowej wystarczy oryginalna łazienka
z osobnym WC, z tym, że w łazience powstanie dodatkowa toaleta a
wanna zostanie zamieniona na prysznic.
Wstępny plan
podziału mieszkania na 6 pokoi:
W wersji 5-pokojowej zamiast pokoi nr 4 i 5 będzie jeden pokój. Zaoszczędzi to kłopotów z pomniejszaniem łazienki, ale obniży też miesięczne dochody. Wszystko jest kwestią kalkulacji i indywidualnych preferencji.
Osobiście
wolę mieć nieco niższe dochody, ale stabilniejszy najem. W
pokojach o powierzchni 6m2 spodziewałbym się większej rotacji,
mimo że podpisuję umowy na czas określony na rok. Ludzie czując
się niekomfortowo będą kombinować, jak zmienić lokum przy
pierwszej nadarzającej się okazji.
Wynik
finansowy w wersji z 5 pokojami:
![]() | |
|
Podsumowanie
inwestycji:
Aby
zrealizować inwestycję na Gocławku potrzebna była zdolność
kredytowa na 374.000 zł oraz gotówka w wysokości ok. 70.000 zł (z czego dużą część można odzyskać oszczędzając część środków, które bank wypłacił na remont).
Mieszkanie przyniesie ok. 22.000 zł rocznego dochodu, czyli gotówka
zwróci się w nieco ponad 3 lata. Rentowność inwestycji wyniesie
ok. 9% przy podziale na 5 pokoi, na który raczej się finalnie zdecyduję.
Dochód miesięczny na czysto w takim układzie wyniesie 1.826 zł, a w pełni pasywny przchód - w przypadku oddania mieszkania w zarządzanie
zewnętrznej firmie - wyniesie ok. 1.400 zł miesięcznie.
Poniższa tabela opracowana na podstawie danych z Gocławka może być pomocna przy podejmowaniu decyzji na ile pokoi podzielić mieszkanie:
6
pokoi
|
5
pokoi
|
|
ROI
|
10,43%
|
9,42%
|
Cashflow
|
2.232
zł
|
1.826
zł
|
Koszt
remontu
|
60.000
zł
|
50.000
zł
|
plusy
|
większy
dochód z najmu miesięcznie
|
bardziej
stabilny najem,
mniejsze koszty obsługi, większy komfort dla najemców = lepsi najemcy |
minusy
|
Kłopotliwy
podział mniejszego pokoju,
większa rotacja najemców, większe koszty obsługi |
Mniejsze
miesięczne dochody z najmu,
jeden najemca mniej = mniejsza dywersyfikacja |
Inne artykuły na blogu o podobnej tematyce:
Ile kosztuje urządzenie pokoi na wynajem?
Inwestowanie? Tu nie chodzi o pieniądze, ale o wolność
Jak kupić właściwą nieruchomość
Jak korzystnie i bezpiecznie wynająć mieszkanie
5 książek o nieruchomościach, które musisz przeczytać