Dobiega końca remont mojego mieszkania w kamienicy. Mieszkanie zostało kupione na kredyt 29 lutego 2016 r. Cztery i pół miesiąca to stanowczo za dużo czasu na remont, ale bardzo wiele się dzięki temu nauczyłem. Mam nadzieję, że i Ty nauczysz się wiele z tego tekstu, przede wszystkim dowiesz się, czego można się spodziewać planując generalny remont mieszkania w kamienicy i nie tylko.

Start with WHY?: dla wolności finansowej

Cóż... z samego grania w CashFlow i czytania książek przychodów pasywnych nie będzie. Rzeczywistość jest trudniejsza niż gra albo książki, ale daje dużo więcej frajdy! Może zastanawiasz się po co piszę ten artykuł, przecież zajmuje to całkiem sporo czasu i pracy. Moją misją jest pokazanie Ci od kuchni jak wygląda proces budowania wolności finansowej, o której tak wiele osób teraz mówi. Wolność finansowa wymaga sporo pracy, ale praca raz włożona w stworzenie aktywów, zapewnia niewysychające źródło przychodów (niezależnych już od naszej pracy i czasu). 

Jeśli idea wolności finansowej jest Ci znana, to zapraszam do zobaczenia jak w praktyce wygląda jej budowanie. Może są inne sposoby, ale mi najbardziej podoba się inwestowanie w nieruchomości.

Na razie nie zdradzę Ci jakie dochody powinna generować ta inwestycja. Napiszę o tym po pierwszym okresie najmu, gdy sprawdzę wszystko w 100% w praktyce. Moje wyliczenia napawają mnie jednak wielkim entuzjazmem!

Kto nie widział jeszcze filmu z lutego, to zapraszam do zapoznania się z inwestycją:



Teraz nastąpi część w 100% praktyczna i naszpikowana liczbami i faktami. Niech Cię to nie zniechęca, im więcej nauczysz się na moim przykładzie, tym więcej zaoszczędzisz sobie czasu i problemów.

Przygotowanie do remontu i dlaczego tak drogo?

Moje mieszkanie w Toruniu wymagało "totalnego" remontu. Oto dane z kosztorysu remontowego w skrócie (kwoty brutto):

1. prace remontowe z materiałami: 51.350 zł
2. wymiana okien wraz z parapetami: 8.701 zł
3. wymiana instalacji elektrycznej: 8.424 zł
4. instalacje sanitarne i ogrzewanie: 24.915 zł

Suma: 93.390 zł

Zdecydowałem się wybrać ekipę nie najtańszą, ale sprawdzoną i pewną. Skorzystałem z rekomendacji znajomego, który już z niej korzystał w kilku swoich inwestycjach. Ważne dla mnie było to, żeby ekipa była pewna, sprawdzona i samodzielna ponieważ wiedziałem, że będę miał bardzo mało czasu na nadzorowanie inwestycji. Przez cały okres remontu mieszkania w Toruniu miałem wiele pracy w Warszawie i w związku z tym musiałem obdarzyć ekipę bardzo dużym zaufaniem. Na szczęście się nie zawiodłem, ale polecam bardzo wnikliwie sprawdzać ekipy w takich sytuacjach. Najlepsze są oczywiście odpowiednie rekomendacje.

Szczegółowo kosztorys remontowy przedstawiał się następująco:

1) prace remontowe z materiałami: 51.350 zł

• postawienie ścianek działowych ze szpachlowaniem i malowaniem: 15.400 zł
• rozbiórka ścian murowanych: 1.620 zł
• ułożenie paneli podłogowych w pokojach z materiałem: 3.120 zł
• montaż listew cokołowych w pokojach z materiałem: 2.145 zł
• zeskrobanie starych farb: 820 zł
• demontaż boazerii: 1080 zł
• demontaż drzwi: 300 zł
• zeskrobanie starych tapet: 3012 zł
• skucie starych płytek: 840 zł
• położenie płytek w łazienkach na posadzce i ścianach 4.600 zł
• położenie gładzi gipsowej z malowaniem (+ wtopienie siatki podtynkowej): 9.625 zł
• położenie gładzi gipsowej na sufitach z malowaniem (+ wtopienie siatki podtynkowej) 3.397,45 zł
• przyścianka: 1.670 zł
• wywóz gruzu po rozbiórkach: 0 zł
• wylewka samopoziomująca pod panele: 0 zł
• montaż drzwi (drzwi po stronie inwestora) 8 szt: 0 zł 

2) wymiana instalacji elektrycznej: 8.424 zł

Na prace te składało się zrobienie praktycznie od zera instalacji elektrycznej w 82-metrowym mieszkaniu, w którym miało powstać 6 pokoi, dwie łazienki i aneks kuchenny.





Na instalacje te składają się: budowa nowej instalacji gazowej do podgrzewania wody oraz do ogrzewania, 10 grzejników (montaż wraz z materiałami), budowa całej instalacji grzewczej, nowy komin do pieca gazowego (przez poddasze bo u mnie zabrakło przewodów kominowych, o czym dalej). 

W cenie tej jest już również zawarty projekt instalacji gazowej i załatwienie wszystkich spraw z tym związanych z wydziałem architektury w Starostwie Powiatowym oraz załatwienie spraw z kominiarzem, w tym koszty jego dwóch opinii (musisz mieć opinię przed zrobieniem projektu oraz opinię powykonawczą).

Czy dałoby się taniej?


Z pewnością dałoby się znaleźć dużo tańszą ekipę, ale rosłoby wtedy ryzyko, że tania ekipa coś sknoci i będzie niesamodzielna. Firma remontowa, która wykonywała dla mnie remont pracowała praktycznie jako 'inwestor zastępczy' - sama dbała o zakupy materiałów, gwarantowała wysoką jakość wykonywanej pracy oraz zajmowała się kontaktami z urzędami, wspólnotą mieszkaniową i sąsiadami.

Oczywiście wymaga to ogromnego zaufania z mojej strony jako inwestora bo ekipa nadzoruje samą siebie, ale mając odpowiednie rekomendacje od znajomych zdecydowałem się im zaufać i zapłacić taką kwotę, która pozwoli mi spać spokojnie i nie martwić się, że coś zostanie źle zrobione albo że ekipa w połowie pracy zniknie i pójdzie robić inne, droższe zlecenie (co zdarza się w tej branży).

Procedura finansowania remontu kredytem w banku

Banki na ogół godzą się sfinansować 100% wartości remontu. Dlatego uważam, że przy obecnie wymaganym 10 lub 15% wkładzie własnym, duży koszt remontu to właściwie zaleta - oczywiście przy odpowiednio proporcjonalnie niskiej cenie za mieszkanie. 

Jeżeli koszt remontu to np. 1/3 wartości inwestycji, to musimy udokumentować wkład własny tylko na 2/3 wartości inwestycji. Innymi słowy, jeśli mieszkanie kosztuje np. 200 tys. zł a remont 100 tys., a bank wymaga 10% wkładu własnego, to musimy mieć 20 tys. wkładu, a nie 30 tys. Gdybyśmy kupowali już wyremontowane mieszkanie za 300 tys. bank wymagałby 30 tys. wkładu własnego.

Nawiasem mówiąc, są nadal możliwości znalezienia banku, który sfinansuje 100% wartości gotowej inwestycji, ale pierwszym krokiem do optymalizacji kosztu wkładu własnego może być właśnie kosztorys remontowy.

UWAGA: Bierz kredyt na remont od razu z kredytem na mieszkanie! 

Koniecznie staraj się o kredyt na remont od razu wnioskując o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. To dla wtajemniczonych oczywiste, ale spotykam ludzi, którzy najpierw kupują mieszkanie, a później organizują kredyt na remont. Kredyt gotówkowy w banku na dowolny cel to zupełnie fatalny pomysł bo zapłacisz bardzo duże odsetki oraz będziesz mieć krótszy okres finansowania (tj. wysokie raty). Nawet jeśli znajdziesz pożyczkę hipoteczną oprocentowaną podobnie jak Twój kredyt hipoteczny, to dodasz sobie niepotrzebnie kosztów załatwiania nowego kredytu, a bank będzie musiał drugi raz dopisywać się do hipoteki. Będzie to wymagało zapewne kolejnej wyceny rzeczoznawcy, żeby określić ile mieszkanie będzie warte po remoncie. Lepiej zrobić to jednym kosztorysem od razu. 

Starając się o kredyt hipoteczny wraz z kwotą na remont musisz przygotować się do wypełnienia takich jak niżej tabelek. Musisz więc już na etapie starania się o kredyt mieć w miarę szczegółowy kosztorys remontowy. Powinieneś go zresztą mieć na etapie podejmowania decyzji o zakupie mieszkania, żeby prawidłowo oszacować przyszły zwrot z inwestycji. 

Jeśli sam nie potrafisz tego zrobić, poproś o pomoc zaufaną ekipę remontową. Z pewnością pomoże Ci w tym również doświadczony doradca kredytowy.

mój kosztorys przygotowany dla jednego z banków

1) Wniosek o kredyt - jak pan zrobisz to ogrzewanie gazowe?

Mieszkanie, które kupiłem nie posiadało właściwie żadnego ogrzewania. Miało instalację gazową i gdzieś kiedyś podobno był piec gazowy, ale nikt nie wiedział gdzie. Podobno był na spółkę z sąsiadem. Stare grzejniki jednak były, przewody wentylacyjne były, więc stwierdziłem, że trzeba będzie "tylko" powiesić piec, wymienić grzejniki na nowe i jakoś to musi działać. Żeby zadziałało musiało jednak upłynąć wiele wody w Wiśle (widocznej zresztą z balkonu).

Już na etapie starania się o kredyt analitycy w bankach zaczęli "gmerać" przy moim kosztorysie i drążyć temat ogrzewania. A czy na pewno będzie Pan mógł je legalnie zrobić, a damy kredyt jak będą wszystkie legalizacje prac. A jak mam zrobić legalizacje, jeśli nie jestem jeszcze właścicielem, a ówczesnemu właścicielowi się z tym nie śpieszy?

W końcu jeden z banków, którego nazwy nie wymienię, zgodził się sfinansować zakup mojego mieszkania (na dzień przed terminem na podpisanie umowy przyrzeczonej) w taki sposób, że najpierw przeleje sprzedającemu cenę mieszkania, a mi da środki na remont dopiero jak będę miał "legalizacje" prac związanych z gazem.

Tak też zrobiliśmy, udałem się do notariusza i stałem się właścicielem mieszkania w kamienicy z 1905 r. o powierzchni ponad 82m2.




2) Pierwsza transza kredytowa na remont - legalizacja gazu

Zaczęły się starania o "legalizację gazu". Analityk z banku nie do końca potrafił określić, czy musi to być prawomocna decyzja, czy inne dokumenty, więc załatwiałem to, co dało się po kolei najszybciej:

a) dokumenty ze wspólnoty, że wszystkie lokale w budynku mają taki gaz i wspólnota nie widzi przeciwwskazań, żeby i u mnie gaz był

- nie było problemu

b) uchwałę wspólnoty, że wyraża zgodę na montaż u mnie instalacji gazowej

- nie było problemu

c) opinię kominiarską, że można zrobić komin od pieca gazowego

- zaczęły się schody...

Kominiarz, z którym współpracował mój wykonawca instalacji gazowej powiedział, że nie ma problemu. Zaraz po rozmowie z nim, zadzwonili do mnie ze wspólnoty, że mam współpracować z ich kominiarzem, a nie z zewnętrznym. Dla mnie nie ma problemu, ok. Przyszedł kominiarz ze wspólnoty powiedział, że się nie da u mnie wpiąć w komin, bo nie ma już wolnych przewodów... Wg plany były... Okazało się, że ktoś z sąsiadów ma dodatkowy kominek i zajął już jeden dodatkowy przewód... W sumie kominek nie do końca legalny, ale nie chciałem się wdawać od razu w konflikt z sąsiadami. Zdałem się na kominiarza i jego kreatywność, obiecał że coś mi wymyśli, żeby się udało wpiąć komin. Wymyślił, zrobił, ale to wszystko trwało i byliśmy przyblokowani z dalszą "legalizacją" prac, czyli z pozwoleniem na budowę instalacji gazowej. Bank nie wypłacał więc transzy na remont, roboty szły do przodu dzięki zaufaniu ze strony ekipy remontowej.

Kominiarz wymyślił dla mnie dwa rozwiązania: (1) dodatkowy przewód przez lokal sąsiada z góry (akurat też trwał generalny remont poddasza, które jest nade mną) albo (2) zewnętrzny komin po elewacji (potrzebna zgoda konserwatora). Zaczęły się negocjacje z sąsiadem z góry. Nie zgodził się. Zaczęły się więc rozmowy z konserwatorem i projektowanie komina zewnętrznego. Już wszystko dograliśmy prawie..., a sąsiad z góry powiedział, że jednak możemy zrobić u niego.

Nawiasem mówiąc, ja osobiście nie do końca znam przebieg tych negocjacji, bo wszystko robiła w moim imieniu zaufana ekipa remontowa. 

Ok, ale możliwość budowy to jedno, a ja do wypłaty transzy kredytu potrzebowałem jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę. Po ustaleniu już wszelkich parametrów jak może wyglądać instalacja, projektantka wykonała projekt instalacji i został złożony z wnioskiem o pozwolenie na budowę do Starostwa Powiatowego (Wydział Architektury).

W międzyczasie moja ekipa wykonała już praktycznie całą instalację, więc z pracami byliśmy daleko posunięci do przodu, ale pieniędzy na te roboty jeszcze nie miałem. Miałem ją dostać dopiero po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak to w urzędzie, trzeba było czekać. 

Czekając na pozwolenie na budowę musieliśmy przerwać roboty, bo wciąż nie dostawałem transzy kredytu, a ekipa już i tak zrobiła dużo ze swoich środków (wymianę okien, całą instalację gazową, profile ścianek działowych i jeszcze sporo innych robót).

W końcu dostałem pozwolenie na budowę i pobiegłem z nim do banku. Dostałem odpowiedź po kilku dniach, że decyzja musi być prawomocna, tj. musi minąć 14 dni od jej wydania i w tym terminie nikt nie może złożyć na nią żadnego odwołania. Żeby to potwierdzić, muszę jeszcze z decyzją udać się do urzędu i dostać pieczątkę potwierdzającą, że nikt nie złożył odwołania i że decyzja jest prawomocna.

We wszystkim pomogła mi ekipa remontowa ponieważ mnie przez cały czas nie było w Toruniu.

Gdy decyzja się uprawomocniła złożyłem dyspozycję wypłaty pierwszej transzy na remont w banku. Na drugi dzień dostałem telefon z banku, że muszę złożyć nową dyspozycję, bo "zmienił się formularz". Oczywiście pracownik się pomylił, a nie "zmienił się formularz"... No a czas leci.

Złożyłem dyspozycję wypłaty transzy po raz kolejny, termin wypłaty na "za trzy dni", wypłata nastąpiła po 7 dniach... Codziennie musiałem dzwonić na infolinię banku i się upominać (to się zresztą jeszcze powtórzy).




3) Druga transza na remont - bank gubi dyspozycję

Wypłata drugiej transzy remontowej miała nastąpić po wysłaniu do banku zdjęć z postępu prac. O ile bank co do pierwszej transzy chciał wszelkich papierów i upływu terminów na uprawomocnienie się decyzji administracyjnych, o tyle co do zdjęć ufa już "na gębę". Jak dla mnie jest to pewna niekonsekwencja, bo sprawy związane z wiarygodnością dokumentów, którymi musi zajmować się klient, są przez bank przestrzegane bardzo rygorystycznie. Z kolei kontrola inwestycji, którą musiałby podjąć pracownik banku - wysłać kogoś, żeby zobaczyć faktyczny postęp prac - jest już przez bank traktowana bardzo liberalnie.

Żeby uruchomić transzę kredyty należy podpisać w placówce banku dyspozycję wypłaty oraz złożyć odpowiednie dokumenty potrzebne do danej transzy (tym razem były to zdjęcia). Placówka banku przesyła kurierem podpisaną dyspozycję do centrali banku.

Złożyłem dyspozycję na warszawskim Tarchominie, a placówka miała tę dyspozycję przesłać na Mokotów. Upewniałem się jeszcze w banku pytając panią mnie obsługującą, czy nie będzie szybciej, jak sam złoże na Mokotowie. "Ależ nie, dzisiaj już pan nie zdąży przed 17:00, a jutro i tak już kurier dowiezie od nas na Mokotów, więc bez obaw". No i kurier wiózł dyspozycję tydzień...

Musiałem codziennie dzwonić do banku i dowiadywać się co się dzieje. 

Rada: jeśli bank ma jakiś termin na zrobienie czegoś, to radzę w ten dzień zadzwonić i zapytać, czy wszystko jest ok. Często będzie potrzeba jakaś Wasza dodatkowa interwencja bo banki nie śpieszą się z informowaniem o ewentualnych problemach. Czasami zdarzało mi się dzwonić kilka dni po terminie i uzyskiwać informację, że czegoś brakuje i już właśnie mieli mi dać znać... 

Zapamiętaj: w bankach pracują tylko ludzie, banki to duże korporacje, w których często panuje bałagan. Ludzie zasłaniają się procedurami, często na odpowiedzialnych stanowiskach, takich jak obsługa procesu kredytowego, pracują bardzo młode i mało doświadczone osoby. Zamiast myślenia, że jest to "instytucja zaufania publicznego", niestety trzeba się często wykazać zasadą "ograniczonego zaufania".

Inne problemy: 

Sufit się zawalił na sąsiadów

W trakcie budowy instalacji gazowej, które wymagały mocnego kucia w podłodze, zarwał się kawałek tynku na suficie u sąsiadów z dołu. Zadzwonili do mnie i powiedzieli, że zawaliło się im na blat kuchenny, popsuło mikrofalę i ekspres do kawy. Mnie jednak nie było w Toruniu, wszystko za mnie robiła ekipa remontowa, w końcu to ekipa sprawiła że sufit "spadł", więc i ekipa się tym zajęła.

 

UWAGA: warto mieć zaufaną ekipę, która posiada ubezpieczenie OC. W przypadku takich problemów wezmą oni na siebie bez problemu odpowiedzialność i naprawią szkody.

Sąsiedzi zadzwonili jeszcze tylko raz ponarzekać, że muszą zamawiać pizzę bo nie mogą nic zrobić u siebie w kuchni, ale moja ekipa szybko opanowała sytuację. 

W takiej sytuacji, jeśli sprawca ma OC, poszkodowany ma dwa wyjścia: (1) ściągnąć pieniądze z polisy OC sprawcy albo (2) dogaduje się ze sprawcą i sprawca sam naprawia szkodę. Czasami poszkodowani mają chrapkę na oba wyjścia na raz, ale oczywiście się na to nie zgadzamy.

***

Ok, w najbliższy weekend jadę odebrać wykończone mieszkanie. Zrobię z tego materiał i wkleję linka TUTAJ. Jeśli nie chcesz tego przegapić, zapisz się do newslettera, na pewno wyślę Ci informację o nowym materiale.



Inne artykuły na blogu o podobnej tematyce:

Ile kosztuje urządzenie pokoi na wynajem?
Jak kupić właściwą nieruchomość 
Ronald Szczepankiewicz: Kredyt na nieruchomość na sp. z o.o. 
Jak korzystnie i bezpiecznie wynająć mieszkanie