Po co zakładać spółkę celową do inwestowania w nieruchomości?

1) Lepiej nie mieć bardzo dużego kredytu na majątku osobistym

Inwestowanie w nieruchomości charakteryzuje się stosunkowo niskim poziomem ryzyka jeśli porównamy je do innych rodzajów biznesu, np. do biznesu produkcyjnego z parkiem maszyn, magazynami, dostawcami itd. Nieruchomość jest prostsza o tyle, że istnieje jedno główne ryzyko: takie, że najemca nie będzie płacił albo rozwiąże umowę i pojawi się pustostan. Wtedy zostajemy z ratą kredytu i miesięcznymi kosztami utrzymania do pokrycia z własnej kieszeni. W przypadku nieruchomości komercyjnej taki koszt może być bolesny.

2) Kredyt pod biznesplan dla spółki celowej

Po drugie, jeśli już mówimy o nieruchomościach komercyjnych, to trzeba zaznaczyć, że kredyt na taką nieruchomość otrzymuje się na podstawie biznesplanu opartego o przyszłe zyski, jakie ta nieruchomość przyniesie. Liczy się również dotychczasowa wiarygodność podmiotu, który chce zaciągnąć kredyt. Jeśli zatem przeprowadzimy wszystkie inwestycje w ramach jednej spółki i jedna z tych inwestycji zacznie przynosić duże straty, np. z powodu niepłacącego najemcy, może to zachwiać naszą wiarygodność w banu w chwili starania się o finansowanie kolejnej inwestycji.

Oczywiście jeśli jesteśmy w zarządzie tych spółek, to nie możemy dopuścić do ich niewypłacalności bo sami będziemy odpowiadali za zaciągnięte przez te spółki kredyty, a w przypadku ich niespłacenia nie dostaniemy już kredytu nawet na inną spółkę. Bank sprawdzi również wiarygodność zarządu.

3) Łatwiej sprzedać nieruchomość w ramach spółki razem z kredytem

Jeśli mamy nieruchomość sfinansowaną kredytem w majątku osobistym, to większość banków będzie rościła sobie prawo do decydowania, czy możemy tę nieruchomość sprzedać, czy nie. Nie jest to do końca zgodne z prawem, ale takie postanowienia są w umowach kredytowych i nie ma sensu się narażać na ryzyko wypowiedzenia przez bank umowy. Można oczywiście znaleźć osobę ze zdolnością kredytową i zrobić na nią cesję umowy kredytowej oraz przenieść własność nieruchomości w porozumieniu z bankiem.

Łatwiej jednak sprzedać udziały w spółce, która ma nieruchomość kupioną na kredyt. Właścicielem nieruchomości i dłużnikiem banku cały czas pozostaje ten sam podmiot - spółka.

Trzeba jednak uważać przy sprzedaży spółki, która jest w trakcie spłacania kredytu - mogło być tak, że zaciągając kredyt podpisaliśmy weksel poręczając za kredyt dla spółki. Wtedy nawet po sprzedaży spółki będziemy za ten kredyt odpowiadali.

4) Łatwiej inwestować wspólnie

Inwestując jako osoba fizyczna teoretycznie moglibyśmy wspólnie kupować nieruchomości. Ustanawianie współwłasności na nieruchomości komplikuje jednak znacznie proces inwestowania, zwłaszcza gdy inwestujemy w modelu: specjalista od nieruchomości + pasywni inwestorzy. Pasywni inwestorzy, którzy chcą tylko zainwestować pieniądze w nieruchomość musieli by być angażowani w wiele stadiów nabywania wspólnie nieruchomości. Po nabyciu takiej wspólnej nieruchomości mogłoby się też okazać, że nie da się jej z zyskiem sprzedać, gdy pojawiła się ku temu najlepsza szansa, bo jeden ze współwłaścicieli jest akurat niedyspozycyjny.

Łatwiej jest jeśli jeden podmiot nabędzie nieruchomość - spółka. Wspólnicy mogą wykupić udziały w spółce albo udzielić spółce pożyczki (ten drugi wariant jest znacznie korzystniejszy podatkowo). W takim modelu profesjonalny zarząd spółki nabywa nieruchomość, podnosi jej wartość i sprzedaje z zyskiem, a inwestorzy otrzymują zwrot pożyczki z odsetkami.