Ronald Szczepankiewicz: Kredyt na nieruchomość na spółkę z o.o.

Wielu czytelników mojego bloga pyta mnie o to, czy może dostać kredyt na nieruchomość na spółkę z o.o. oraz czy w ogóle warto inwestować w nieruchomości poprzez spółkę z o.o.

W odpowiedzi na te pytania postanowiłem zaprosić specjalnego gościa, który opowie jak wygląda proces budowy zdolności kredytowej w spółce z o.o. i jakie warunki trzeba spełnić aby tego rodzaju kredyt dostać.

Zapraszam serdecznie do lektury, oddaję głos Ronaldowi.

Ronald Szczepankiewicz:

Osoba prawna, w tym spółka z o.o. i inni przedsiębiorcy

Osoba prawna to spółka z o.o., spółka akcyjna, fundacja, stowarzyszenie, wspólnota gruntowa lub Chorągiew Hufca ZHP, szkoła itd. Osoba prawna to nie człowiek, lecz firma, instytucja lub stowarzyszenie itp., oparte na umowie, statucie, akcie powołania, prawie (ustawie) itp., zarejestrowane sądowo.

Uwaga! Nie każdy twór zarejestrowany w sądzie ma osobowość prawną, np. spółka jawna, komandytowa i spółka partnerska nie mają osobowości prawnej. Dodatkowo są np. stowarzyszenia bez osobowości prawnej. Komenda Hufca ZHP nie ma osobowości prawnej, a Chorągiew ZHP już ją ma.

Kiedy mówimy o osobie prawnej, nie sposób nie wspomnieć o kredytach inwestycyjnych. Z założenia, jeżeli ktoś bierze kredyt pod działalność gospodarczą lub spółkę (a więc kredyt na rozwój tej działalności), musi to być kredyt związany z prowadzeniem firmy. A więc chodzi o cel inwestycyjny. To pierwsza różnica między osobą fizyczną a osobą prawną w obliczaniu zdolności kredytowej. Druga - kolosalna - to fakt, iż przy kredytach inwestycyjnych możemy przestać opierać się tylko na dochodzie netto.

O ile w wypadku osób fizycznych niepodważalna jest zasada dochodu netto, o tyle w wypadku kredytów inwestycyjnych pewna część banków rozumie, o co chodzi w tym biznesie. Te banki wiedzą, po co jest amortyzacja oraz co oznacza zakup nieruchomości na wynajem czy też tworzenie spółek celowych.

Z punktu widzenia zdolności kredytowej i kredytów inwestycyjnych osobowość prawną możemy podzielić na:

• działalność gospodarczą (jednoosobową)

• spółki (osoby prawne i spółki osobowe).

UWAGA! Aby został udzielony kredyt podmiotowi będącemu osobą prawną prowadzącą działalność gospodarczą, samodzielnie i jako wspólnik spółki osobowej, muszą zostać spełnione te same warunki co dla osoby fizycznej. Oznacza to, że będąc wspólnikiem spółki osobowej lub po prostu prowadząc działalność gospodarczą, możesz dostać kredyt na cele mieszkaniowe, jak również kredyt inwestycyjny. Jest kilka odstępstw od tej reguły, które opisuję w dalszej części.

Metody liczenia zdolności kredytowej dla spółki z o.o.

Metody liczenia zdolności kredytowej w wypadku osób prawnych możemy podzielić na:

• metodę dochodową

• metodę na „biznes plan”.

Metoda dochodowa polega na wyliczeniu dochodu netto już uzyskanego, a więc tego z przeszłości.

Metoda „na biznesplan” to idealne narzędzie dla osób, które chcą kupić nieruchomość na kredyt hipoteczny. Opiera się przede wszystkim na dochodzie przyszłym, prognozowanym. W tym wypadku nie kupujemy nieruchomości, lecz przyszły przepływ pieniężny. Nabywamy dla naszego biznesu na przykład 5000 zł miesięcznego przychodu. Część banków to rozumie. Wyobraź sobie, że dzięki temu możesz mieć w zasadzie nieograniczoną zdolność kredytową. Aby tak się stało, musi zostać spełnionych kilka warunków.

• Przychód z przyszłego wynajmu nieruchomości musi wystarczyć na:

- ratę kredytu

- koszty utrzymania nieruchomości

- i najlepiej jeżeli jeszcze coś zostanie.

•Przyszły najemca:

- Przychód ma zostać wygenerowany przez wynajem, dlatego ważne jest, aby najemca był wypłacalny.

- Idealna jest sytuacja, w której najemcą jest państwo polskie.

- Jeśli naszą nieruchomość wynajmuje firma, ważna jest jej reputacja. Im bardziej znana firma, tym lepiej. Jeżeli jest to duża spółka, bank ma dostęp do jej zestawień finansowych i zdarza się, że je sprawdza.

- Gdy najemcą jest osoba fizyczna, nie możemy wykazać jej wypłacalności. Jeżeli kupowana przez nas nieruchomość to mieszkanie, bank nie zwraca na to szczególnej uwagi. Gdy jednak planujesz zakupić lokal usługowy, kredyt może nie zostać przyznany.

- Umowa najmu powinna być podpisana już w momencie składania wniosku o kredyt. Czasem wystarczy sam jej szkic (ang. draft). Można również podpisać umowę z klauzulą, że będzie ważna dopiero w momencie, gdy staniemy się właścicielami nieruchomości.

• Raport BIK

- Zazwyczaj każdy z udziałowców spółki lub właściciel działalności gospodarczej musi mieć dobrą historię kredytową w BIK (Biurze Informacji Kredytowej). Jednak w wypadku dużych spółek, gdzie udziałowcami są dziesiątki osób, bank podchodzi do tego tematu indywidualnie.

• Doświadczenie na tym polu

- Gdy posiadamy już kilka nieruchomości na wynajem (pod działalność gospodarczą lub spółkę), banki zdecydowanie chętniej decydują się na przyznanie nam kredytu. Aby udokumentować swoje doświadczenie, zazwyczaj wystarczy prowadzić działalność zajmującą się obrotem i najmem nieruchomości

- Gdy nasza działalność nie jest związana z obrotem nieruchomościami, to trzeba użyć innego sposobu zbudowania wiarygodności w oczach banku. Jeśli chcemy zmienić profil działania firmy, najważniejszą rzeczą decydującą o przyznaniu kredytu będzie właśnie biznesplan. Ta metoda sprawdzi się również wtedy, gdy nie chcemy zmieniać branży, a nieruchomość jest nam potrzebna, aby na przykład przestać wynajmować lokal, w którym prowadzimy działalność, czyli zmienić siedzibę firmy na własną.

Na co należy zwrócić szczególną uwagę?

• Jakie spółki mogą wziąć kredyt?

- z ograniczoną odpowiedzialnością (z o.o.)

- komandytowe, w tym spółki z o.o. spółki komandytowe

- akcyjne

- cywilne (kredyt jak pod działalność gospodarczą).

• Jak długo musi istnieć spółka?

- Jeżeli chcemy zaciągnąć kredyt pod już istniejącą spółkę (jedną z powyższych), musi ona działać na rynku nieprzerwanie od minimum 12 miesięcy, choć duża część banków wymaga, aby istniała od 24 miesięcy. Liczy się czas od momentu założenia firmy do dnia złożenia wniosku o kredyt.

- W wypadku spółek z o.o. spółek komandytowych to na dzień złożenia wniosku o rejestrację spółki w ogóle nie muszą one istnieć! Ich założenie to część biznesplanu. Często się zdarza, że zostają założone dopiero po pozytywnej decyzji kredytowej.

• Czy amortyzacja podnosi zdolność kredytową?

- Są banki, które rozumieją, czym jest amortyzacja i po co się ją stosuje w wypadku prowadzenia działalności gospodarczej i spółek. W nich amortyzacja jest liczona tak, jakby jej w ogóle nie było. A więc dochód netto wzrasta lub, inaczej mówiąc, amortyzacja go nie obniża.

• Czy moja firma może „być na stracie”?

- Tu jest pewna różnica w porównaniu do osób fizycznych. O ile w wypadku działalności gospodarczej nie może być mowy o stracie w ubiegłym roku obrachunkowym, o tyle w wypadku spółek jest od tego pewne odstępstwo.

- Tak, jeżeli strata jest spowodowana jednorazową inwestycją mającą na celu podwyższenie przychodu (np. zakup nieruchomości na biuro, by oszczędzać na wynajmie, zakup materiałów, które będą sprzedawane itp.).

• Czy dochody już działającej spółki z o.o. mogą wynosić zero?

- TAK, jeżeli chcemy kupić nieruchomość na wynajem, np. lokal usługowy, i będziemy się posiłkować w 100% przyszłym dochodem z wynajmu.

• Czy, tak jak w wypadku osób fizycznych, obowiązuje limit liczby kredytów hipotecznych?

- Można powiedzieć, że w wypadku osoby prawnej taki limit nie istnieje. Jeśli zagłębimy się w szczegóły, okazuje się, że może przyjść taki dzień, kiedy bank stwierdzi, iż nie udzieli kolejnego kredytu ze względu na zbyt duży ogólny poziom zadłużenia. Wtedy wystarczy założyć nową (lub kolejną) spółkę i cały proces może zacząć się od początku.

• Czy mając spółkę z o.o. trzeba poręczać kredyt majątkiem prywatnym?

- Bank może zażądać od wnioskodawcy, aby dodatkowo zabezpieczył kredyt swoim majątkiem. Dzieje się to rzadko i zazwyczaj w wypadku nieruchomości trudno zbywalnych, ale jednak się zdarza.

• Czy aby podwyższyć zdolność kredytową firmy, można dołączyć do jej dochodów dochód osoby fizycznej?

- TAK, ale tylko wtedy, gdy osoba fizyczna wykonuje zawód zaufania publicznego.

- NIE, w pozostałych wypadkach.

Ronald Szczepankiewicz

Specjalista ds. kredytów hipotecznych, mówca i pisarz. Absolwent Warszawskiej Wyższej Szkoły Informatyki oraz licznych szkoleń z zakresu nieruchomości, finansów oraz kredytów organizowanych m.in. przez Piotra Hryniewicza. Doświadczenie zdobywał współpracując bezpośrednio ze wszystkimi liczącymi się bankami hipotecznymi w Polsce będąc doradcą m.in. takich firm jak Home Broker Doradcy Finansowi, Expander Advisors czy Efect Doradztwo Finansowe S.A. Obecnie jako współwłaściciel spółek RM KREDYTY Niezależne Doradztwo Kredytowe oraz ANL Najem, na co dzień pomaga polskim i zagranicznym firmom oraz klientom indywidualnym jako ich doradca kredytowy. Odbył ponad 3 tys. osobistych spotkań z klientami.

Autor pierwszej na polskim rynku innowacyjnej książki dotyczącej kredytów hipotecznych pt. "Tajna Broń Kredytobiorcy". Dzięki połączeniu tematyki nieruchomości oraz kredytów hipotecznych książka okazała się bestsellerem wśród kredytobiorców oraz doradców kredytowych.

Prywatnie zwolennik wolności finansowej, dzięki inwestowaniu w wynajem mieszkań. Od lat aktywnie oraz pasywnie inwestuje w nieruchomości, co zagwarantowało mu niezależność finansową.

Komentarz

Wojciech Gil:

Kredyt na spółkę z o.o. to nie jest łatwy temat dla początkujących inwestorów. Mimo, że sam posiadam spółki z o.o. już od kilu lat, w tym roku kupiłem dwuletnią spółkę, która będzie mi służyła do brania kredytów. Wymaga to ode mnie prowadzenia na tę spółkę biznesu w branży nieruchomości przez najbliższy rok obrotowy i generowanie odpowiednich dochodów.

Jak napisał Ronald, banki stosują m.in. "metodę dochodową" przy ocenie zdolności kredytowej spółki z o.o. Oznacza to, że spółka już musi uzyskiwać odpowiednie dochody aby otrzymać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Najlepiej, gdyby obecne dochody wystarczyły na pokrycie raty kredytu oraz kosztów utrzymania nieruchomości.

Z mojego rozeznania - zrobionego z pomocą Ronalda - wynika, że niewiele banków udzieli kredytu na sam biznesplan. Potrzebne będzie wykazanie odpowiednich dochodów z przeszłości. Jeśli jednak masz udokumentowane doświadczenie w branży nieruchomości i przekonasz o tym bank, to możliwe, że zgodzi się sfinansować kredyt dla nowo powstałej spółki celowej. Prawdopodobnie będziesz jednak musiał poręczyć za ten kredyt majątkiem osobistym lub inną wiarygodną spółką.

Ważne jest również aby spółka już miała doświadczenie w nieruchomościach, co może zaważyć na wymaganym wkładzie własnym. Np. jeśli spółka nie posiada doświadczenia w branży nieruchomości, banki mogą zażądać nawet 40% wkładu własnego. Przy spółkach z dużymi dochodami i z doświadczeniem w branży wkład ten może być znacznie niższy.

W przypadku kredytów na spółkę z o.o. (jak i wszystkich kredytów inwestycyjnych dla firm) trzeba się liczyć z wyższym oprocentowaniem i krótszym okresem kredytowania, niż w przypadku kredytów "mieszkaniowych" na osoby fizyczne. Wiąże się to z wyższą ratą, co zmusza nas do robienia inwestycji o wyższej rentowności.

Jeśli jesteś początkującym inwestorem, to polecam rozważenie kredytu "mieszkaniowego" na zakup kilku pierwszych inwestycji.

Jeśli boisz się odpowiedzialności za kredyty i dlatego wolałbyś brać je na spółkę z o.o., muszę Cię niestety zmartwić. Wiele banków zażąda od właścicieli (tak, właścicieli, a nie zarządu) spółki weksla na zabezpieczenie kredytu. W takiej sytuacji fakt wzięcia kredytu na spółkę nie chroni Twojego osobistego majątku bo weksel pozwala na egzekucję długu bezpośrednio z Twojego majątku.

Osobom, które myślą o tym, żeby zacząć inwestować w nieruchomości jako osoby prywatne, polecam zadbanie o budowę prywatnej zdolności kredytowej.

Jeśli masz wątpliwości jak zbudować zdolność kredytową, możesz do mnie napisać, a chętnie podpowiem.

Książka Ronalda: "Tajna broń kredytobiorcy"

Jako czytelnik mojego bloga możesz otrzymać:

1) darmowy fragment książki Ronalda

2) 15% rabatu na jej zakup.

Wystarczy, że podasz poniżej swój adres e-mail, a natychmiast otrzymasz fragment książki i rabat.

Pobierz fragment, a później zdecydujesz, czy chcesz kupić książkę.