W kwietniu otrzymałem maila o takiej treści:
Panie Wojtku,
Te kalkulatory pokazują mi, że wcale nie będę bogaty ;) Za drogie nieruchomości chcę kupić...
Pozdrawiam Daniel
Później wymieniliśmy się mailami i Daniel
pod koniec maja dokonał zakupu już odpowiedniej nieruchomości inwestycyjnej.
Cieszę się, że dzięki kalkulatorom ode mnie Danielowi udało się zaoszczędzić
dużo pieniędzy, które mógłby stracić na nieudanej inwestycji :)
Mowa o kalkulatorach, które można pobrać tutaj, a które pokazują jaki zwrot z inwestycji (ROI) oraz jaki cashflow (miesięczny przepływ pieniężny) przyniesie Twoja inwestycja.
Tak, to takie proste. Tylko liczby muszą
mieć sens. Ostatnio, gdy powiedziałem znajomemu, że wydaję właśnie 100.000 zł
na remont mieszkania, to złapał się za głowę… Gdy wytłumaczyłem, że to
84-metrowe mieszkanie, które kupiłem za 200.000 zł, a bank zgodził się pokryć
100% kosztów remontu, to wszystko stało się jasne. Ok. 300.000 zł za 84-metrowe
mieszkanie, w którym wynajmę 6 pokoi to dobra inwestycja i liczby mają sens.
Przez długi czas ciężko było mi porozumieć
się z zaufanymi specjalistami od remontów, którzy oglądali ze mną mieszkania
pod inwestycję. Często odradzali mi niektóre inwestycje mówiąc, że koszty
remontu będą „bardzo duże” i że to mi się „nie opłaci”. Mówili tak kierując się
wyłącznie porażającą wizją ogromnego i kosztownego remontu. Musiałem dosłownie
wyciskać z nich, co to znaczy „bardzo duże” i sam musiałem jakoś do tego dojść,
czy mi się to opłaci, czy nie.
Jak więc wybrać dobrą nieruchomość?
1) poznaj lokalny rynek najmu
Musisz dokładnie wiedzieć za ile w danej
lokalizacji wynajmują się mieszkania lub pokoje w mieszkaniach. Musisz
wiedzieć, czy mieszkania wynajmują się bez problemu na cały rok, czy podczas
wakacji będziesz miał problem z najemcami itd. Pisząc, że musisz „dokładnie
wiedzieć” mam na myśli oczywiście jakieś widełki. Nie musisz co do złotówki
wiedzieć za ile wynajmiesz mieszkanie, ale musisz wiedzieć za ile na
pewno bez problemu się wynajmie (dolne widełki) i ile możesz oczekiwać
jeśli zaproponujesz wyższy standard i ogłosisz się w dogodnym momencie, np. we
wrześniu (górne widełki).
2) poznaj ceny mieszkań
Oglądaj mieszkania i śledź zmiany cen.
Niektóre ogłoszenia długo wiszą na portalach i możesz wtedy spodziewać się
większych negocjacji. Obserwuj, czy nie pojawiają się nowe ogłoszenia z tymi
samymi mieszkaniami po niższej cenie.
Najlepiej badaj rynek osobiście bo
wszelkie "średnie rynkowe" ceny nie uwzględniają na ogół standardu i
wielkości mieszkań.
Jeśli pobierzesz z Internetu raport o
średnich cenach metra kwadratowego, to będą tam uśrednione ceny metra
kwadratowego kawalerki w wysokim standardzie z cenami dużego mieszkania do
generalnego remontu. Średnia wyciągnięta z takich dwóch mieszkań nie ma żadnego
sensu. MIMO TO, warto żebyś znał średnią cenę za metr kwadratowy na rynku, na
którym działasz, bo jeśli będziesz się zastanawiał nad zakupem nieruchomości, a
cena, którą zaczniesz rozważać będzie bliska „średniej rynkowej” lub wyższa, to
„wiedz, że coś się dzieje” i być może to mieszkanie jest za drogie.
Jeśli działasz na specyficznym rynku, np.
luksusowych apartamentów, to oczywiście „średnia z metra” w danym mieście nie
będzie miała dla Ciebie większego znaczenia, ale wtedy musisz dobrze znać ten
rynek i liczby występujące na nim, a nie kierować się emocjami
(np. że jest to piękny apartament w doskonałej lokalizacji).
Analizy lokalnych rynków nieruchomości
możesz znaleźć np. na stronie amron.pl, a ceny ofertowe mieszkań możesz
porównać na stronie ceny.szybko.pl Porównywarka na szybko.pl
pokazuje ceny ofertowe, które raczej znacznie różnią się od transakcyjnych,
więc nie sugeruj się tym zbytnio. Ceny transakcyjne będą raczej ok. 10% niższe,
a Ty powinieneś kupować nawet jeszcze taniej. Najlepiej samodzielnie przeglądaj
portale i porównuj ceny mieszkań zwracając uwagę na koszt ewentualnego remontu.
3) Nie zwracaj uwagi na standard
mieszkania
Właściwie to im mieszkanie jest w chili zakupu brzydsze i w gorszym stanie, tym lepiej. Oczywiście mówię o stanie samego mieszkania, a nie budynku. Mieszkanie możesz wyremontować, z budynkiem może być trudniej… Znów wszystko sprowadza się do liczb. Jeśli cena mieszkania + koszt remontu mają sens, to może to być dobra inwestycja. Na ładne mieszkania, które dobrze prezentują się w ogłoszeniu będzie większy popyt, więc jeśli dopiero kupujesz mieszkanie, to lepiej dla Ciebie, żebyś nie miał zbyt dużej konkurencji. Ma być ładne dopiero, gdy Ty je będziesz sprzedawał lub wynajmował. Podczas Twoich zakupów może być brzydko :)
4) Zdobądź wiedzę potrzebną do zauważenia
okazji
Jak pisał Robert Kiyosaki, pieniędzy nie
widać oczami, ale umysłem (wyobraźnią). Musisz dostrzec w nieruchomości coś,
czego większość ludzi nie będzie widziała. Możesz np. wymyślić jak przebudować
mieszkanie tak, aby rozkład pomieszczeń był lepszy, możesz zwiększyć liczbę
pokoi, a nawet przerobić mieszkanie na kilka kawalerek. Albo odwrotnie: możesz
dowiedzieć się, czy obok mieszkania spółdzielnia nie ma np. pomieszczenia
gospodarczego, które by Ci tanio odsprzedała i które mógłbyś połączyć z
mieszkaniem.
Możesz też dostrzec jakąś grupę docelową,
która może chciałaby wynajmować to mieszkanie, potrzebuje tylko aby było
doprowadzone do odpowiedniego standardu (może niedaleko jest duża firma, która
szuka mieszkań dla pracowników?).
Podaję w tym momencie tylko przykłady.
Jeśli chcesz dowiedzieć się gdzie zdobyć więcej takiej wiedzy, zajrzyj do mojego
artykułu „Człowiek, który nauczył mnie inwestować w nieruchomości...”.
5) Naucz się finansować nieruchomości
Powodzenie inwestycji w nieruchomość w
znacznej mierze zależy od sposobu jej sfinansowania. Nie warto, żebyś
rezygnował z bardzo dobrej okazji inwestycyjnej z tego powodu, że nie wiesz jak
ją sfinansować. Wynik finansowy inwestycji (czyli, przypominam: "liczby,
które muszą mieć sens") będzie też w znacznej mierze zależał od parametrów
kredytu, jakie przyjmiesz.
Korzystając z kalkulatora dochodów z
najmu, który możesz pobrać tutaj,
zobacz jak zmienia się cashflow w przypadku zmiany okresu
kredytowania oraz w przypadku zmiany wartości oprocentowania.
6) Zaplanuj czarny scenariusz
Kredyt jaki weźmiesz na nieruchomość
najprawdopodobniej będzie oprocentowany w sposób zmienny:
zmienny wskaźnik WIBOR + stała marża
banku
WIBOR znajduje się obecnie na rekordowo
niskim poziomie, co sprawia, że wprawdzie obecnie oprocentowanie kredytów jest
niskie, jednak w przyszłości może wzrosnąć. Może mieć to wpływ
na wynik Twojej inwestycji. Osobiście uważam, że wzrost oprocentowania kredytu
zostanie zneutralizowany inflacją, a w tym wzrostem cen najmu. Jestem
jednak zobowiązany do zapoznania Cię z ryzykiem, abyś wybrał nieruchomość na
tyle dobrą, aby nawet przy rosnącym wskaźniku WIBOR, Twój przepływ pieniężny
nadal był dodatni.
Zobacz jak kształtowały się notowania
wskaźnika WIBOR na przestrzeni ostatnich lat:
 |
| źródło: bestcapital.pl |
Nie chodzi tutaj o szczegółową analizę
liczb z przeszłości bo one nie zapewnią nas w żadnej mierze co do kształtu
przyszłości. Możemy jednak założyć, że jeżeli obecnie jesteśmy w WIBOR-owym
"dołku", to kiedyś nadejdą "górki". Nie zaprzątaj sobie
głowy analizą geopolityki i programów politycznych partii rządzącej, planami
FED, EBC i Komisji Europejskiej. Nie grasz na giełdzie z horyzontem kilku
miesięcy, ale kupujesz mieszkanie z kredytem na 35 lat, które ma służyć Tobie i
może Twoim dzieciom. Po prostu załóżmy, że oprocentowanie nominalne kredytu
(WIBOR+marża) kiedyś w przyszłości wyniesie np. 7%. Wpisz tę wartość do
kalkulatora finansowego, a jeśli go nie masz, to do kalkulatora ode mnie i zobacz co się stanie. Czy Twoja
inwestycja będzie nadal rentowna? Zastanów się, czy czynsze przypadkiem też nie
pójdą w górę. Jeśli to mieszkanie wielopokojowe, to zastanów się, czy podwyżka
czynszu o 15-20 zł od pokoju nie pokryje całej straty poniesionej przez rosnący
WIBOR.
Podsumowanie
Wiem, że może dziwi Cię, że w tym artykule
nie napisałem nic o robieniu audytu nieruchomości pod kątem technicznym i
prawnym. Audyt techniczny oczywiście musisz zrobić aby wiedzieć ile będzie Cię
kosztował remont i czy mieszkanie nie posiada przypadkiem jakichś nieusuwalnych
wad. Audyt prawny musisz zrobić aby bezpiecznie nabyć nieruchomość.
Są to jednak tylko narzędzia potrzebne do
zrealizowania planu, a wstępnego wyboru inwestycji musisz dokonać o krok wcześniej.
Pamiętasz mail od mojego czytelnika, który cytowałem na początku? "Panie Wojtku, Te kalkulatory
pokazują mi, że wcale nie będę bogaty ;) Za drogie
nieruchomości chcę kupić...". Daniel na pewno sprawdził później stan prawny
nieruchomości oraz kwestie techniczne, ale dzięki dokonaniu dokładnych
kalkulacji na początku, mógł skupić się na odpowiednim rodzaju mieszkań.
Dowiedział się przede wszystkim, że musi szukać tańszych mieszkań.
Gdy przeprowadzisz dużą ilość symulacji
rentowności najmu w sposób jaki opisuję w tym artykule, nabędziesz intuicję do
wyszukiwania nieruchomości, które dają dobry zwrot z inwestycji (ROI) oraz
dobry cashflow (przepływ pieniężny).
Zapraszam na szkolenie:
Przydatne linki:
2) video: Jak obliczyć zwrot z inwestycji (ROI)
3) artykuł: Jak korzystnie i bezpiecznie wynająć mieszkanie
5) książka: ABC Jak inwestować w nieruchomości (doskonała
pozycja doradcy Roberta Kiyosakiego, Kena McElroya - pod tym linkiem kupisz
ją prawdopodobnie najtaniej)
Jeśli masz jakieś uwagi lub pytania, to
zapraszam do komentowania poniżej. Postaram się na bieżąco na wszystko
odpowiadać.
Wojciech Gil
kontakt@homeshare.pl
