Zapraszam na krótkie zwiedzanie nowego mieszkania inwestycyjnego zakupionego w Toruniu.

Mieszkanie ma 90m2, obecnie składa się z 3 pokoi - dwóch bardzo dużych salonów i niewielkiej sypialni. Ma dwie kuchnie i łazienkę w dobrym stanie. Kiedyś stanowiło dwa osobne mieszkania.

Docelowo mieszkanie zostanie przerobione na 6 pokoi lub na dwa mieszkanie: 3 i 2 pokojowe. Analizujemy, która wersja okaże się lepsza.





Zapraszam do śledzenia postępów inwestycji również na Facebooku i Instagramie, gdzie informacje trafiają zwykle najszybciej.

W ostatnim artykule na temat mojej inwestycji w mieszkanie na wynajem napisałem, że na wkład własny i koszty okołokredytowe w przypadu inwestycji podobnej do mojej potrzeba ok. 70.000 zł. Wyjaśniłem także co zrobić, żeby znacznie zmniejszyć tę kwotę.

Wiele osób przejęło się jednak tym, że nie ma takiej gotówki, a inni mają wątpliwości, czy warto zamrozić taką kwotę. Jeśli martwisz się skąd wziąć taką gotówkę na inwestycję, to śledź mojego bloga (wkrótce będę publikował materiały o kreatywnym nabywaniu nieruchomości bez udziału środków własnych). Z kolei jeżeli masz wątpliwości, czy warto zainwestować np. 70.000 zł w zakup mieszkania na wynajem, to zapoznaj się koniecznie z poniższymi obliczeniami.

Czy jest sens wydawać 70.000 zł, żeby później dostawać ok. 1.800 zł miesięcznie?

Oto twarde dane: 

Lokata na 3,5%

Jeśli zdecydujesz się, żeby zaoszczędzić 70.000 zł i wpłacisz tę kwotę na lokatę na 3,5% w skali roku, to po 35 latach będziesz mieć 233.351 zł. Dobry wynik...





Nieruchomość dająca 1.800 zł cashflow + regularne oszczędzanie

Jednak jeśli zainwestujesz w nieruchomość generującą 1.800 zł miesięcznie i założymy, że 400 zł miesięcznie odłożysz na niespodziewane wydatki związane z tą nieruchomością, a 1.400 zł będziesz regularnie odkładać na lokatę oprocentowaną na 3,5% w skali roku, to po 35 latach wyciągniesz z banku 1.141.359 zł (zarobisz ponad MILION ZŁOTYCH!).




UWAGA: poza milionem złotych w gotówce, będziesz mieć spłaconą nieruchomość wartą conajmniej 400.000 zł! 

Oczywiście do Ciebie należeć będzie decyzja, czy wolisz (1) oszczędzać 1.400 zł miesięcznie i je pomnażać, (2) czy podnieść swój standard życia, (3) czy też powtórzyć taką inwestycję jeszcze kilka razy, osiągnąć wolność finansową i wieść życie rentiera. 

Jeśli pomieszasz te wszystkie sprawy i np. zamiast zainwestować w nieruchomość włożysz te 70.000 zł do banku i będziesz je przejadał co miesiąc po 1.400 zł, to pieniądze się skończą w nieco ponad 4 lata. Jeśli zainwestujesz w nieruchomość, to stworzysz niewyczerpywale źródło przychodów pasywnych.

Podsumowując, dysponując taką samą kwotą, a podejmując dwie odmienne decyzje, Twój majątek będzie się różnił o niemal PÓŁTORA MILIONA ZŁOTYCH. Podejmuj więc mądre decyzje, ucz się, zdobywaj wiedzę. Nie ma znaczenia ile masz pieniędzy w tej chwili, Twoje bogactwo w przyszłości zależy głównie od tego, co wiesz i co potrafisz. Swoją pierwszą nieruchomość na wynajem kupowałem nie mając swojej gotówki, miałem wręcz długi (oczywiście wtedy tak na to nie patrzyłem, bo przecież był to "tylko" wykorzystany limit na karcie kredytowej). Wiedziałem jednak jak generować 10-procentowe zyski z nieruchomości.

Nie sugeruj się tym, że w przykładzie napisałem, że potrzeba 70.000 zł, żeby zainwestować w nieruchomość. To tylko przykład mający ukazać jak bardzo różnie może pracować taka sama gotówka. Cięgle możliwe jest inwestowanie w nieruchomości z wykorzystaniem bardzo małego wkładu własnego. W grudniu 2016 r. kupiłem nieruchomość na warszawskiej Pradze za 320.000 zł otrzymując na nią kredyt w wysokości 374.000 zł. W tym roku może być już nieco trudniej, ale nie należy się zniechęcać. Ciągle da się kreatywnie nabywać nieruchomości, czego będę Cię uczył na tym blogu. Nie zapomnij zapisać się do newslettera aby otrzymywać najnowsze informacje i niepublikowane materiały tylko dla subskrybentów.

Ludzie czasami dziwią się, że mając doświadczenie w wynajmowaniu mieszkań nie stworzę firmy zarządzającej najmem, niektórzy proponują mi nawet, że mogliby mi podsyłać klientów. Dziwią się również, że oddaję część dochodów z najmu zewnętrznej firmie zarządzającej. Powiem Ci z czego to wynika:

koncentruję się na kreowaniu aktywów, a zarządzanie chcę oddać komuś innemu.

Biorę na siebie spore ryzyko, kredyty hipoteczne na 30 lat, robię remonty za kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dużo pracuję wyszukując atrakcyjne pod względem wynajmu mieszkania oraz negocjuję i finalizuję transakcje. Robię to wszystko bo to pozwala mi to stworzyć aktywa, które będą przynosiły stały dochód. 

Przy okazji robię też zdjęcia wnętrz oraz filmy inspirujące innych inwestorów, ale jest to dla mnie raczej rozrywka. Lubię robić zdjęcia, gdybym tego nie lubił na pewno bym to komuś zlecił. Filmy robię by propagować ideę inwestowania z myślą o wolności finansowej.

Wracając do tematu: ja biorę na siebie ryzyka finansowe i transakcyjne, a ktoś inny zarządzanie. Uważam, że taki podział zadań i ryzyk jest uczciwy i korzystny dla każdej strony. Ja mogę w przyszłości mieć przychody pasywne bo podjąłem ryzyko. Ktoś ma z kolei co miesiąc wynagrodzenie za zarządzanie najmem. 

Jak nauczyć się takiego podejścia do inwestowania i biznesu? Sądzę, że osobom chciwym i kochającym pieniądze same w sobie dużo trudniej osiągnąć wolność finansową. Pamiętasz opowieść o bogaczu i wielbłądzie, który miał przejść przez "ucho igielne"? Trudno Ci będzie też prowadzić w taki sposób biznes jeśli jesteś osobą, która "zawsze wie najlepiej", "musi to zrobić sama, żeby było dobrze" itd. Wiesz co mam na myśli.

Jeśli zależy Ci głównie na pieniądzach, to trudno będzie Ci przełknąć wydanie ciężko oszczędzonych kilkudziesięciu tysięcy złotych na wkłady własne, prowizje pośredników, notariusza, podatek. Będziesz wolał trzymać te pieniądze w banku aż zjawi się jakiś "doradca" i zaproponuje Ci "pewny zysk" na amerykańskich akcjach albo na forex. Zobaczysz przykładowe zwroty z inwestycji, jakie ten doradca Ci pokaże: 30% w jeden dzień! 80% w rok! I wtedy chciwość Cię zgubi. Prawdopodobnie stracisz większość pieniędzy. Że też ja muszę odbierać telefony z takimi ofertami... biedni ludzie, pewnie sami wierzą w to, co mówią.



Moje zyski z inwestycji w nieruchomości nie są takie sexy jak forex. Mogę zainwestować na ok. 8-12%. Jeśli jednak potrafisz liczyć zwrot z inwestycji i wiesz co to jest ROE, to powiem Ci, że inwestując w nieruchomości mogę osiągnąć 30-40% zwrotu z zainwestowanego kapitału. Ale to wymaga lewara w postaci kredytu hipotecznego.

Widzisz, przez tą całą obsesje świata finansów na temat "zwrotów z inwestycji" sam dałem się ponieść i piszę Ci o ROI i ROE, zamiast o tym, o czym planowałem - o wolności.


Ważne jest jaki stały miesięczny dochód będziesz otrzymywał

Jakie to ma znaczenie jaki jest zwrot z inwestycji, jeśli nie możesz otrzymywać comiesięcznej wypłaty? Warren Buffett powiedział kiedyś, że inwestowanie w złoto powinno być zakazane bo złoto nie daje dywidendy. Ze "zwrotami z inwestycji" w inwestowaniu w nieruchomości jest w sumie podobnie jak ze złotem. Warto mieć te sprawy na uwadze na wypadek kryzysu.

Obecnie są rekordowo niskie stopy procentowe, gdy ja ostatnio brałem kredyt jego oprocentowanie wynosiło nominalnie 3,89%. Co jednak się stanie jeśli stopy procentowe pójdą w górę? Oprocentowanie kredytu, a co za tym idzie rata, pójdą w górę. Po to przede wszystkim należy liczyć zwroty z inwestycji (ROI) bo jeśli oprocentowanie kredytu przebije Twój zwrot z inwestycji, to znajdziesz się pod kreską. Nie przywiązuj się do liczb, które podam, nawet najwybitniejsi analitycy nie znają przyszłości, ale ja zakładam, że moje inwestycje muszą "się spinać" jeśli oprocentowanie kredytu wyniesie 7-8%. Dlatego szukam nieruchomości, z których zwrot jest wyższy niż 8%.

Odpowiednio duży zwrot z inwestycji wyrażony w procentach jest zabezpieczeniem na złe czasy. Na dobre czasy są przychody pasywne i głównie tym wskaźnikiem kieruję się wybierając nieruchomości. Czysty zysk z wynajmu (po zapłaceniu raty kredytu, czynszu administracyjnego, podatków) musi wystarczyć dla mnie i dla firmy, która zarządza najmem. Jeśli pieniędzy zabraknie na zarządzanie najmem, to będę miał "etat" w postaci bycia zarządcą swoich nieruchomości, a nie przychody pasywne.


Rób to, co jest dla Ciebie dobre

To co napisałem wyżej, to tylko mój punkt widzenia. Ty możesz chcieć budować biznes w nieruchomościach w oparciu o zarządzanie najmem, możesz chcieć zająć się podnajmem, tak jak ja na początku, możesz zarabiać jako pośrednik w obrocie nieruchomościami. Dużo ludzi mówi teraz o inwestowaniu w nieruchomości, ale to nie znaczy, że masz rzucać swój biznes albo pracę którą lubisz i zostawać zawodowym inwestorem w nieruchomości. Wybór należy do Ciebie!

Dlaczego jednak nie miałbyś pomyśleć nad zbudowaniem przychodów pasywnych aby w przyszłości zająć się tym co kochasz? Podróżami, działalnością charytatywną? Może chcesz uszczęśliwić kogoś bliskiego albo zapewnić przyszłość swoim dzieciom budując przychody pasywne, które przetrwają pokolenia? W nieruchomościach jest to możliwe. Jeśli nie powtórzy się historia z czasów komunizmu i ludzie nie zostaną ograbieni ze swojej własności, w dzisiejszych czasach możesz OD ZERA zbudować majątek, który przetrwa pokolenia.


Ja działam przede wszystkim w biznesie, który daje możliwość generowania przychodów pasywnych

Dzisiaj są to dla mnie przede wszystkim nieruchomości, ale działam też w biznesie internetowym - jak sam zresztą widzisz czytając tego bloga. Zależy mi na przychodach pasywnych, które kupują mi czas, a przez to dają wolność. Mogę dzięki temu tworzyć to, na co mam ochotę, mogę dawać Ci wartość poprzez tego bloga nie oczekując nic w zamian. 

Jeśli będziesz śledził mojego bloga dostaniesz wiedzę, którą normalnie ludzie sprzedają za kilka tysięcy za dzień szkolenia. Organizuję spotkania dla inwestorów za symboliczne kwoty, bo nie chodzi o to, że mam zarabiać na każdym, kto przyjdzie na moje spotkanie (jak np. to). Zależy mi na tym, żeby pomóc mniej doświadczonym, żeby samemu spotkać mądrzejszych ode mnie i czegoś się nauczyć, żeby spotkać właściwych ludzi i zrobić z nimi kiedyś coś większego niż każdy z nas osobno mógłby zrobić.

Wiesz dlaczego jeszcze to robię? Żeby spotkać ludzi, z którymi łączą mnie podobne cele i marzenia.


Od kiedy nie przychodzę codziennie do pracy na etacie, nie widuję często moich dawnych znajomych. Wtedy, gdy ja mam czas, moi znajomi są pozamykani w różnych "mrocznych instytucjach" (moi kumple ze studiów to dzisiaj w wielu przypadkach prawnicy, więc ta metafora jest wyjątkowo trafna, zwłaszcza w odniesieniu do posad państwowych - nie obraźcie się, żartuję!). 

Inwestor i przedsiębiorca często bywa samotny. Ktoś kiedyś powiedział, że przedsiębiorcy to najbardziej samotni ludzie na świecie. Gdy pracujesz na etacie możesz narzekać na złego szefa, na głupią pracę, na złą atmosferę w firmie. Gdy jesteś przedsiębiorcą nie możesz narzekać bo Ty to wszystko tworzysz: 

Zły szef - to Ty 
Głupia praca? - Sam stworzyłeś tę firmę! 
Zła atmosfera? - Sam zbudowałeś taki zespół!
Klienci nie dopisują? - Jesteś słabym sprzedawcą i marketingowcem! 
Inwestycja w nieruchomość nie przynosi takich zwrotów jak powinna - sam wybrałeś taką inwestycję i sam zdecydowałeś jak nią zarządzać! 

100% odpowiedzialności! 

To daje wolność, ale też samotność, jeśli nie masz wokół siebie podobnych ludzi, którzy to zrozumieją.